政策解读《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》
为支持我市住房公积金缴存职工刚性和改善性住房需求，规范住房公积金个人住房贷款管理，有效防范和控制贷款风险，贷款管理处结合本市住房公积金贷款管理实际，对《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称原《办法》）的部分内容进行了修订，拟定了《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》修订稿），现就修订稿解读如下：
本次修订对原《办法》进行了“瘦身”,原《办法》共有十一章四十五条，《办法》修订稿有十章四十一条。
一、完善了住房公积金贷款的对象和条件。
1.在文字上更加严谨。为督促单位规范缴存住房公积金，保障职工住房公积金贷款权益，对借款人的住房公积金缴存、账户状态等规范性要求做了进一步完善，原《办法》第九条“凡在武汉地区按时连续足额缴存住房公积金6个月及以上的职工，可以申请公积金贷款。”修改为“在公积金中心按时连续足额缴存住房公积金6个月及以上且住房公积金缴存账户状态正常的职工，可以申请公积金贷款。”明确借款人申请住房公积金贷款前的最近六个月，需连续按月足额缴存住房公积金，且住房公积金缴存账户应为正常状态。
2.贷款条件更加合理。原《办法》第十条“申请公积金贷款时，应当同时具备下列条件”增加主语，修改为“借款人申请公积金贷款时，应当同时具备下列条件”；同时，原《办法》第十条第（二）款“借款人及配偶有较稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力，且信用记录良好，无还贷方面的不良信用记录”简化修改为“有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力”，不再强调配偶同样有稳定收入，主要是因为实际工作中，缴存职工申请公积金贷款时，其配偶往往没有工作单位，没有稳定收入，如强行要求配偶有稳定收入，则公积金贷款将无法受理。
二、对部分条款位置顺序进行了合理化调整。
原《办法》第十一条“对我市引进的高层次人才及现役军人配偶，在正常缴存住房公积金的前提下，申请公积金贷款时可适当放宽贷款条件，具体办法另行制定。”相关内容调整至《办法》修订稿“附则”章节中。
三、完善补充了“不予贷款”的情形。
一是简化条款。考虑原《办法》第十二条第（一）款“中国人民银行征信中心个人信用报告中的信贷交易行为存在当前逾期尚未归还的”属于第（四）款“不符合我市公积金贷款信用审核标准的”的一种特定情形，故删除第（一）款；二是增加了不予贷款的情况：①全国范围内存在未结清住房公积金贷款的，不能再次申请住房公积金贷款，主要为了落实住建部、财政部、人民银行关于“职工没有还清贷款前，不能再次申请住房公积金贷款”的相关规定；②所购房屋用途为非住宅或者仅购买房屋部分产权份额的（共有产权保障性住房除外），也不能申请住房公积金贷款；③超过法定退休年龄的；④增加了“存在住房公积金监管部门规定不予贷款的其他情形的”兜底条款,主要因为在实际工作中，住建部公积金监管司明确规定“有过2次公积金贷款”、“家庭名下已有2套住房的”，再次购房均不能申请公积金贷款，这些条款如明文写在《办法》修订稿中，恐引发社会舆情和炒作，且存在与当前各商业银行的“认房不认贷”大政策相悖之嫌疑。
四、补充了住房公积金贷款的额度限额标准
为防范超额套取住房公积金贷款行为，保障住房公积金资金安全，补充强调了住房公积金贷款金额不得高于扣除规定比例首付款资金后剩余的房屋价款。
五、强化了贷款归还保障力度
为防范贷款逾期风险，明确借款人违约时，公积金中心可以直接依合同约定扣划借款人及配偶住房公积金账户内的存储余额，用于偿还住房公积金贷款本息。
六、优化了合同变更的相关规定
一是用语更严谨。原《办法》第二十五条“借款合同需要变更的，必须经公积金中心、借款人、受托银行、担保人协商同意，并依法签订变更协议。”修改为“借款合同在履行期间需要变更的，必须经公积金中心、借款人、受托银行、担保人协商同意，并依法签订变更协议，各方未就借款合同变更达成协议前，原合同继续有效。”强调了借款合同变更的时效需在借款合同履行期间，同时，补充强调了各方未就借款合同变更达成协议前，原合同继续有效。
二是删除了原《办法》第二十六条关于借款合同变更的相关内容。原《办法》写明了借款合同变更的具体类型包括“借款人变更、抵押人变更”等，缴存职工据此要求变更主借人。我们认为，既然主借人签订了借款合同，就应该认真履行合同，不能“甩锅”，不能由他人代为履行。实际工作中，包括商业银行在内均不允许变更主借人，同时若变更后的主借人没有缴存公积金，则会受到住建部的稽核并要求整改。为此我们决定必须删除此类规定。
三是补充完善了借款人死亡等特殊情形下的借款合同履行问题。原《办法》第二十七条“因离婚、死亡等法定原因需要变更借款人的，可申请进行借款人变更，有担保合同的，还应当进行担保变更。”修改为“因借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、或者丧失民事行为能力，其财产的继承人、受遗赠人或者财产的代管人、法定代理人应当继续履行借款合同。”
七、删除了住房公积金贷款流动性管理的规定
原《办法》单列了第九章“公积金贷款的流动性管理”章节，因我市已就住房公积金的流动性管理出台了专门文件，对住房公积金流动性管理进行了全面系统的规定，因此将原《办法》第九章“公积金贷款的流动性管理”予以删除。
八、修订相关法律责任
一是反复斟酌违约处置方式。原《办法》修订讨论过程中，本拟在原《办法》第三十七条关于违约处置方式的条款中，新增一款违约处置方式，即：借款人违约时，“取消享受的公积金贷款利率，按全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率（LPR）执行。”后吸收核算处意见，结合人行相关规定，修改为“对于借款人及配偶出现违约情形的，中心可以依据中国人民银行关于人民币贷款利率有关规定，在借款合同载明的贷款利率水平上加收罚息。”后续讨论中，考虑现有借款合同已约定了拟新增的违约处置方式，且原《办法》第三十七条第（五）款也明确可以“按照借款合同或者与借款人签订的其他协议的约定追究责任”，最终决定保持该条款既有内容不变。
二是完善“拒贷行为”处置协作机制。由于公积金中心无权在《办法》修订稿中规定其他单位的处置措施，吸收计财处意见，将原《办法》第四十条“开发企业在房屋销售中拒绝公积金贷款的，市房地产开发主管部门应当责令限期改正；”修改为“开发企业在房屋销售中拒绝公积金贷款的，由公积金中心商请市房地产开发主管部门责令限期改正；”。同时，考虑《办法》由公积金中心发文，中心监管处罚自身不妥，吸收计财处意见，将原《办法》第四十一条“公积金中心及其工作人员在公积金贷款管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，依法追究行政责任；”修改为“公积金中心工作人员在公积金贷款管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，依法追究行政责任；”。
九、修订完善了附则
一是随着相关领域政策研究的深入，对政策对象的称谓进行修订，将原《办法》第四十二条“住房公积金个人自愿缴存者使用公积金贷款管理办法由管委会另行制定。 ”修改为“灵活就业人员住房公积金贷款管理办法另行制定。”
二是调整部分条文位置顺序。将原《办法》第十一条有关高层次人才、现役军人配偶等群体可适当放宽贷款条件的内容调整至附则中。
三是结合工作实际新增了“绿色建筑购买人”等群体申请住房公积金贷款时，也可适当放宽贷款条件等规定。
武汉住房公积金管理中心
2024年3月29日
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来源：武汉住房公积金管理中心
发布：2024-04-03