政策解读《保山市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（试行）》
一、背景依据
2023年6月30日，保山市人民政府办公室印发的《保山市住房公积金个人住房贷款管理办法》第十条明确规定，经保山市住房公积金管理委员会批准，市公积金管理中心可以开展商转公贷款业务，多渠道支持职工刚需和改善性住房资金需求，同时第十六条第（五）款明确“申请公转商贴息贷款、商转公贷款的，按照保山市住房公积金管理委员会有关规定执行”。为贯彻落实好新发展要求，积极回应群众诉求，保山市住房公积金管理中心起草了《保山市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（试行）》（以下简称《商转公贷款管理办法》），经保山市住房公积金管理委员会审议批准，由市住房公积金管理中心发布实施。
二、目标任务
全面贯彻落实党的二十大精神和中央经济工作会议精神，贯彻落实好新发展要求，积极回应群众诉求，充分发挥住房公积金制度的保障作用，减轻住房公积金缴存人的购房还贷压力，有效促进房地产市场良性循环和健康发展。
三、主要内容
（一）商转公贷款的适用群体。根据《商转公贷款管理办法》第三条的规定，可以办理商转公贷款的，应当为在保山市内或者市外正常缴存住房公积金的单位职工，灵活就业人员需要申请办理商转公贷款的，应当在保山市以灵活就业人员身份正常缴存住房公积金。
（二）商转公贷款适用的商业贷款。根据《商转公贷款管理办法》第三条和第八条的规定，可以办理商转公贷款的商业银行住房贷款应当为在保山市购建自住住房申请的纯商业性个人住房贷款，在购建住房时申请办理了住房公积金组合贷款的，其商业贷款部分不能办理商转公贷款。同时要求该笔商业贷款未结清且正常还款12个月以上，申请商转公贷款的借款人为商业贷款主借款人本人或其配偶，借款人在还款期间没有发生过累计3期（含）以上的逾期违约情况，该商业贷款的借款人在还款期间以结清该笔贷款申请提取过住房公积金的，不能申请办理商转公贷款。
（三）商转公贷款适用的住房。根据《商转公贷款管理办法》第八条规定，商业贷款所购建住房已经取得不动产权证书（或者房屋所有权证和国有土地使用证）才能办理商转公贷款，该住房是商业贷款的唯一抵押物并已办妥抵押登记手续，除了商业贷款银行外没有其他抵押权人，除商业贷款设定的抵押登记外，无其他抵押、查封、设立居住权等限制抵押权人权利的情形。不动产权证书载明的权利人，只能为借款人本人、配偶、成年子女、父母，载有其他权利人的不能申请办理商转公贷款。
申请商转公贷款的主借款人家庭成员（包括本人、配偶、未成年子女，下同）以及除家庭成员外其他房屋权利人的名下一共只有唯一一套住房的，不限制住房面积，可以申请办理商转公贷款；有两套住房的，可以将其购建144平方米（含）以内普通自住住房办理的商业贷款申请转为住房公积金贷款；有三套（含）以上住房的，不能申请办理商转公贷款。
（四）商转公贷款适用的商业银行。根据《商转公贷款管理办法》第六条规定，住房公积金缴存人在任一国务院金融管理部门批准成立的合法商业银行或其分支机构办理的商业性住房贷款，只要取得商业贷款银行同意，都可以转为住房公积金贷款。
承办商转公贷款的银行应当是保山市住房公积金金融业务受委托银行，目前可以承办商转公贷款业务的银行有工行保山分行、工行腾冲支行、工行龙陵支行、建行保山市分行、建行腾冲支行、建行昌宁支行、建行龙陵支行、建行施甸支行、农行保山分行、农行腾冲市支行、农行昌宁县支行、农行龙陵县支行、农行施甸县支行、中行保山市分行、中行腾冲支行、隆阳农商行、腾冲农商行、昌宁农商行、龙陵农商行、施甸农商行、富滇银行保山分行、富滇银行腾冲支行、交通银行保山分行共23家商业银行分支机构。
（五）商转公贷款的办理方式。《商转公贷款管理办法》第七条明确，办理商转公贷款有贷款直转和先还后转2种方式，借款申请人可以根据实际情况选择其中一种方式办理。经市公积金管理中心和原商业贷款银行同意，可以通过贷款直转方式将商业贷款转换为住房公积金贷款或者组合贷款。贷款直转方式办理的，不需要借款申请人自筹资金结清原商业贷款。先还后转方式办理的，需要借款申请人自筹资金结清原商业贷款。
例如：张某夫妻双方正常缴存住房公积金，且在工商银行有一笔余额为80余万元的商业贷款，如果张某符合商转公贷款条件，则张某可以向市公积金管理中心及工商银行申请以贷款直转方式，办理60万元住房公积金贷款和20万元商业贷款组合的贷款。若张某的商业贷款是在邮储银行办理的，如果张某符合商转公贷款条件且邮储银行和工商银行双方同意，则张某同样可以向市公积金管理中心及工商银行申请以贷款直转方式，办理60万元住房公积金贷款和20万元商业贷款组合的贷款。
（六）商转公贷款额度。根据《商转公贷款管理办法》第十一条规定，商转公贷款额度不得高于保山市住房公积金贷款政策规定的限额标准，目前我市住房公积金贷款最高额度为以家庭为单位，夫妻双方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度60万元，单方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度40万元；不得高于商业贷款剩余本金扣除1个月的月还款额后的余额，且须为1000元的整数倍；同一套住房的商业贷款余额与购建房提取住房公积金金额之和不应大于该套房屋总价。
例如：李某于2019年10月购买建筑面积为200㎡房屋总价为120万元的自住住房，申请提取夫妻双方住房公积金40万元后，于2019年11月5向建设银行申请个人住房贷款84万元，期限20年，月还款额为6000元，现商业贷款余额为60万元，如果李某符合商转公贷款条件，可按双职工贷款额度办理，则李某可转住房公积金的贷款额度不能超过59.4万元。若当前李某商业贷款余额为82万元，因82+40=122万元，已经超过120万元的总房价，则李某当前不能申请办理商转公贷款，只有在李某的商业贷款余额≤80万元时，才能申请办理商转公贷款。
（七）商转公贷款期限。《商转公贷款管理办法》第十二条明确，商转公贷款期限不得超过保山市住房公积金贷款政策规定的期限及原商业贷款到期日，原商业贷款已还款期限与商转公贷款期限之和不得超过30年。目前我市住房公积金贷款期限最长为30年，且贷款到期日不得超过借款申请人法定退休年龄后5年。
例如：李某，男，现年50周岁，夫妻双方正常缴存住房公积金，2019年11月5日申请商业贷款84万元，期限20年，2023年11月8日申请商转公时剩余商贷期限16年，如果李某符合商转公贷款条件，则李某可转住房公积金的贷款期限不能超过15年。
（八）办理流程。根据《商转公贷款管理办法》第八条和十四条规定，借款申请人应先取得原商业贷款银行同意并明确商转公贷款办理方式，提供要件材料向市公积金管理中心提出申请，经市公积金管理中心审批同意后，选择先还后转方式的，由借款人自筹资金结清原商业贷款并解除原抵押登记，选择贷款直转方式的，不需要结清原商业贷款，由受委托银行与借款人办理抵押登记手续后，市公积金管理中心放款到对应账户中。
（九）申请商转公贷款需要提供的材料。《商转公贷款管理办法》第十五条明确，申请商转公贷款需要提供的材料为：1.借款申请人和共同申请人身份证、婚姻状况证明、户口簿；2.借款申请人在受委托银行开立的Ⅰ类储蓄账户银行卡；3.商业贷款所购建房屋的不动产权证书（或者房屋所有权证和国有土地使用证）复印件；4.商业贷款借款合同、抵押合同、借款凭证、含最近12个月还款明细的贷款余额表；5.原商业贷款银行出具的商转公贷款同意书；6.商转公贷款顺位抵押登记同意书；7.借款申请人或者共同申请人为异地缴存职工的，提供《住房公积金业务办理个人信息表》；8.共同申请人为现役军人的，同时提供军人身份证明、军人住房公积金缴存证明；9.共同申请人为借款申请人的父母或者成年子女的，提供能证明亲子关系的证明材料。
（十）商转公贷款启动和停止的条件。按照《商转公贷款管理办法》第三条规定，当保山市住房公积金个人住房贷款率小于75%且有下行趋势时，启动商转公贷款业务；个人住房贷款率大于85%（含）时，停办商转公贷款业务。
四、涉及范围
在保山市辖区内购建自住住房并办理了商业性个人住房贷款，且符合保山市住房公积金个人住房贷款条件的借款人，向保山市住房公积金管理中心申请商转公贷款的管理，包括动态管理机制、承办银行条件、办理方式、办理条件、住房套数认定标准、贷款额度和期限、办理流程、所需材料等。
五、执行标准
《住房公积金管理条例》；《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267-2017）；《保山市人民政府办公室关于印发保山市住房公积金个人贷款管理办法的通知》（保政办规〔2023〕3号）。
六、注意事项
（一）保山市商转公贷款所有业务活动应当符合《商转公贷款管理办法》规定。
（二）《商转公贷款管理办法》在执行过程中如遇国家、省有关政策调整时，由保山市住房公积金管理中心提出调整方案并报保山市住房公积金管理委员会审议通过后公布实施。
（三）《商转公贷款管理办法》未尽事宜，按照有关法律法规、《保山市住房公积金个人住房贷款管理办法》和相关规定执行。
（四）《商转公贷款管理办法》自2023年10月7日施行，有效期为至2026年10月6日。
七、关键词诠释
（一）商转公贷款：是指在保山市辖区内购建自住住房并办理了商业性个人住房贷款（以下简称商业贷款）且符合保山市住房公积金个人住房贷款（以下简称住房公积金贷款）条件的借款人，向保山市住房公积金管理中心申请将商业贷款余额转为住房公积金贷款。
（二）商业贷款：是指具有完全民事行为能力的自然人在保山市购建自住住房时，以其所购建的产权住房为抵押物向商业银行申请的商业性个人住房贷款，不包括住房公积金组合贷款中的商业贷款部分。
（三）贷款直转：是指符合条件的借款申请人提出商转公贷款申请，经市公积金管理中心审批同意后，办理不动产顺位抵押登记或者抵押登记变更，抵押登记办妥后，市公积金管理中心发放贷款至原商业贷款银行指定账户用于转换商业贷款余额。
（四）先还后转：是指符合条件的借款申请人提出商转公贷款申请，经市公积金管理中心审批同意后，由借款申请人自筹资金结清原商业贷款，在新的不动产抵押登记办妥后，市公积金管理中心发放贷款至借款申请人个人账户，完成商业贷款转换为住房公积金贷款。
八、惠民利民举措
（一）以贷款直转办理方式办理商转公贷款。借款申请人不需要自筹资金结清原商业贷款，经市公积金管理中心、原商业贷款银行、受委托银行同意，可以通过贷款直转方式将商业贷款转换为住房公积金贷款或者组合贷款。贷款直转方式不局限于在同一银行内办理，可以跨银行办理，即原商业贷款银行与受委托银行可以是同一家银行，也可以不是同一家银行。
（二）支持又取又贷后还可以办理商转公贷款。借款申请人以购建住房提取住房公积金后申请商业银行个人住房贷款，随后又以按年偿还该笔商业贷款本息提取住房公积金，只要符合商转公贷款条件，且住房公积金个人账户余额能满足贷款额度需求的，均可申请办理商转公贷款。
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- 关于印发《保山市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（试行）》的通知 [2023-09-07]
来源：保山市住房公积金管理中心
发布：2023-10-26