苏州市 公积金贷款利率下调，2023年1月份还的钱反而多了？还款额具体是如何计算的？

根据《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》的决定要求，自2022 年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率：5年期以下（含5年）个人住房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%，5年期以上个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。2022年10月1日之前已经发放的住房公积金贷款，自2023年1月1日起执行调整后的利率。

问：住房公积金贷款新利率已启用，为何1月份还的钱反而多了？

答：近期，有还贷职工发现利率降低后，反而1月份的还款额提高了。这是因为2023年1月份月供额需跨年度分段计息，包含新旧利率产生的两段利息，同时月供本金也有小幅提高，因此1月份的还款额有所增加。2023年2月份起，月供额相对于2022年将有所降低。

问：还款额具体是如何计算的？

答：1.当住房公积金贷款利率出现调整，次年启用新利率后第一个月的还款额采用分段计息。具体来说就是2023年1月还款额=2022年12月份部分日期按旧利率计算的应还利息+2023年1月份部分日期按新利率计算的应还利息+2023年1月份的应还本金。另外，分段计息从上年12月到1月计息总天数为31天，比不分段月份计息天数（30天）多了一天。所以1月份的还款额既有按原利率计息的部分，又有新利率计息的部分，而原利率较高，这就造成了新利率启用后第一个月实际利息降幅并不大。

2.住房公积金贷款一般采取等额本息或等额本金还款方式，尤其是等额本息还款，根据计算公式在同等剩余本金、剩余期数下，利率调低的贷款应还本金比利率调低之前的要高，即2023年1月应还本金比2022年12月应还本金要高。

问：等额本金、等额本息是什么？

答：住房公积金贷款的还款方式分为等额本金、等额本息两种。按照还款额度的变化，可以通俗地解释为：

等额本息，每月房贷月供额相同，在月供额里“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

等额本金，月供额是变动的，早期月供额较大，此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的本金比例大、利息比例小，还款期限中，越往后本金比例越小，而利息比例越大。

问：2月份的还款额还会继续增加吗？

答：在不发生其他贷款要素变更情况下新利率启用后第二期（2023年2月）起，整月均按新利率计息，月供额相对于2022年12月将有所降低。

各位职工朋友，请及时通过“苏州公积金”微信公众号、手机客户端、个人业务网厅等渠道，查询个人住房公积金贷款还款计划，及时了解应还款金额，避免逾期！

来源：苏州市住房公积金管理中心
发布：2023-01-18