关于印发《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》的通知
娄公积金管〔2023〕1号
娄底市住房公积金管理中心：
现将《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》印发给你们，请认真贯彻实施。
娄底市住房公积金管理委员会
2023年12月15日
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娄底市住房公积金个人贷款操作规程
（2021年11月4日娄底市住房公积金管理委员会通过《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》，根据2023年10月18日娄底市住房公积金管理委员会会议精神修改。）
第一章 总则
第一条 为规范住房公积金个人住房贷款行为，统一操作规程，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《住房公积金管理条例》、《湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法》、《娄底市住房公积金管理办法》等规定，结合我市实际，制定本操作规程。
第二条 本操作规程适用于娄底市住房公积金管理中心（以下简称管理中心）住房公积金个人住房贷款（以下简称住房公积金贷款）的受理、调查、审批、发放、回收、担保、贷后等管理工作。
第三条 管理中心授权各管理部具体承办住房公积金贷款业务，管理中心信贷部、稽核监察部要加强对管理部贷款业务的指导、检查、督促。
第四条 住房公积金贷款实行管理中心自主核算，管理中心是本市住房公积金贷款的管理机构，承担贷款风险。
第二章 贷款对象和条件
第五条 住房公积金贷款包括：
（一）购买自住期房贷款；
（二）购买自住现房贷款(指从开发商手里购买的现房);
（三）购买二手房贷款；
（四）建造、翻建、大修自住住房贷款；
（五）商业银行住房贷款转住房公积金贷款。
第六条 借款申请人家庭（已婚为借款人夫妻双方和未成年子女，单身为职工个人）近24个月内在娄底市辖区范围内合法有效购买、建造、翻建、大修自住住房时，可向管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金贷款配偶必须成为共同借款人，同一套住房对同一借款人（含共同借款人）只能申请一次住房公积金贷款。
第七条 借款人（含共同借款人）申请住房公积金贷款应当符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力的自然人。
（二）借款人连续按月缴存住房公积金6个月（含）以上。
1.申请贷款须连续不间断足额缴存住房公积金，且个人住房公积金账户为正常状态，申请当月与最近缴至月份的间隔不超过3个月，不得以补缴、一次性缴存等形式代替连续缴存。
2.住房公积金异地转入的，两地缴存时间可以合并计算，在原缴存地和管理中心合并连续缴存6个月以上即可申请住房公积金贷款；若异地缴存不连续或间断后在管理中心缴存的，则需在管理中心连续按月缴存6个月以上方可申请住房公积金贷款。
3.异地转移过程中发生断缴，断缴3个月（含）以内补缴到位的，认可为连续缴存；断缴3个月以上，不认可为连续缴存。
（三）具有购买、建造、翻建、大修自住住房一定比例的首期付款，首付款比例不低于国家、省、市规定的比例。
（四）职工家庭具有较稳定的经济收入，信用良好，没有可能影响贷款偿还的债务，并有按期偿还贷款本息的能力。
（五）具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的资料。
（六）能够提供管理中心认可的偿还和担保方式。
（七）管理中心规定的其他条件。
第八条 申请贷款的时限：
（一）借款人家庭购买期房的，借款人应在《商品房买卖合同》备案后24个月内提出贷款申请。
（二）借款人家庭购买现房或二手房的，应在《不动产权属证书》首次发证24个月内提出贷款申请。
（三）借款人家庭建造、翻建自住住房的，应在建设用地规划许可证（或居民建房用地许可证或建设工程规划许可证）或农村宅基地批准书签发后有效期内申请贷款。相关文书未明确有效期的，应在签发日期后24个月内申请贷款。
（四）借款人家庭大修自住住房的，借款人应在C级或D级危房鉴定书出具的24个月内申请贷款。
（五）借款人申请商业银行住房贷款转住房公积金贷款的，其贷款购买的住房应已办理《不动产权属证书》，且应在商业贷款结清前1个月或结清后12个月内申请贷款。
第九条 住房公积金贷款（含异地住房公积金贷款）执行首套房贷款政策和二套房贷款政策，具体以贷款次数为准，首次申请住房公积金贷款的按首套房贷款政策执行，再次申请住房公积金贷款的按二套房政策执行。
第十条 缴存职工离异后申请贷款，如离异时夫妻双方名下有两次住房公积金贷款记录，离婚协议中有房一方不能再次申请贷款，无房一方申请贷款，按二套房政策执行。未成年子女名下的房产，计算在离婚协议约定的抚养人名下。
第十一条 有下列情形之一的，不予贷款：
（一）借款人及配偶有尚未结清住房公积金贷款的；
（二）借款人或配偶为他人住房公积金贷款提供质押担保，且质押担保的住房公积金贷款尚未结清的；
（三）借款人家庭购买第三套（含）以上住房的；
（四）购买商业用房、投资性住房及购(建、大修)别墅、多层连体别墅的；
（五）产权有异议，或已设立居住权的房产；
（六）法律、法规规定不能设定抵押的房产；
（七）借款人或配偶个人信用信息存在以下负面信息之一的：
1.近五年内，存在信用不良被起诉记录的；
2.近五年内抵扣过住房公积金还贷或由担保人代偿住房公积金贷款的；
3.贷款或信用卡存在呆账、核销及严重失信产生止付、损失的；
4.近五年内单笔贷款或贷记卡存在连续逾期3期以上（含）或夫妻双方某一方存在贷款和贷记卡合计累计逾期12期以上（含）的（已结清的助学贷款和200元以内的小额逾期除外）；
5.被纳入失信被执行人名单的；
6.存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的；
7.被纳入住房公积金黑名单的；
8.存在其他可能影响住房公积金贷款安全情形的。
第三章 贷款期限、额度及利率
第十二条 贷款期限确定：
（一）住房公积金贷款期限以整年为单位，最短为1年，最长为30年。
（二）借款人的借款期限加实际年龄一般不得超出法定退休年龄。具有稳定收入、信用良好、退休后还能有偿还贷款能力的借款人，可以延长五年，即男性职工、干部计算至65周岁，女性职工计算至55周岁、女性干部计算至60周岁、县处级以上女性干部及具有高级职称的女性专业技术人员计算至65周岁，但不得超出规定的住房公积金贷款最长期限。
（三）用现房设定抵押的，以《不动产权属证书》上标注的房屋使用期限或土地使用终止日期为标准，贷款期限和抵押期限不能超出剩余期限。
第十三条 单笔贷款额度应同时符合下列标准：
（一）贷款最高额度。住房公积金贷款最高额度为60万元。
（二）房屋价款贷款最高比例。首套自住住房贷款不超过房屋价款的80%，第二套改善型自住住房贷款不超过房屋价款的70%。
（三）房屋价款的核定。购买期房、现房、二手房的，按契税完税凭证核定房屋价款；建造、翻建、大修自住住房以实际工程造价核定房屋价款；拆迁安置房按补偿款外的应缴房款核定房屋价款。
如与娄底市当年度住建部门、物价部门房价指导价格（当年无指导价格的，按最近年度指导价格沿用）相差较大，取两者低值核定房产价值。所购房屋为精装房的，按同小区毛胚房价格计算房产价值，同小区无毛胚房的，参照周边同档次毛胚房价格。
借款人以共有产权房屋申请贷款时，以职工家庭所占该住房产权份额认定购房总价。共有产权的份额按《不动产权属证书》上记载的内容确定；未取得《不动产权属证书》的，按《商品房买卖合同》上记载的内容确定；共有产权份额没有明确的，按平均比例确定。
（四）质押担保的额度。以质押为担保方式的贷款，贷款额度不得超过质押权利证票面价值的90%。
（五）还款能力测算。
1.职工家庭的月收入按下列顺序方式确定：住房公积金缴存基数，社会保险缴费基数，人社部门发布的上年度最低月工资标准。
职工配偶住房公积金缴存状态非正常的（包括欠缴6个月以上、封存等），缴存基数不能推定为月收入。
以职工住房公积金月汇缴金额、汇缴比例推算收入的公式为：个人月收入＝住房公积金月缴存额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例），正常补缴的计入职工月收入。
在以住房公积金反推收入时，如遇个人住房公积金缴存标准发生变化，新缴存标准正常缴满6个月后，方可将新缴存标准作为反推收入的依据。
以社会保险缴费基数核定月收入的，按最近一年的社保个人参保缴费标准确定。
2.借款人家庭总负债不能超过家庭年收入的10倍，月还贷额不得超过家庭月收入的50%。
家庭总负债包括个人征信系统显示的银行及其他金融机构的贷款余额、担保余额、贷记卡账户（包括准贷记卡，下同）最近6个月的平均使用额和申请的当笔住房公积金贷款额。
家庭月还贷额是指个人征信系统显示的贷款月还贷额和申请的当笔住房公积金贷款月还贷额之和，按月归还的贷款中“本月应还款”记入家庭月还款额；一次性和不定期归还的贷款余额以及贷记卡账户的余额、担保余额、车贷只记入总负债。
（六）贷款额度与住房公积金缴存时间、账户余额、月缴存额挂钩。
1.借款人所在单位在管理中心开户并正常汇缴满10年或借款人个人缴存满10年，且职工符合贷款条件的，最高贷款限额为当前贷款最高限额，异地贷款职工、劳务派遣公司员工、灵活就业人员按个人缴存时间计算；
2.所在单位正常汇缴但缴存时限未满10年的：贷款额度=住房公积金月缴存额×12×可贷款年限×倍数+住房公积金账户余额×缴存时间系数。
借款人及配偶可贷额度分别计算后累加，如测算职工家庭贷款额度低于30万元的,其最高贷款额度按30万元测定。
倍数和缴存时间系数根据管理中心个贷率调整，基准倍数为0.5，缴存时间基准系数为：
6个月≤缴存时间＜12个月， 缴存时间系数为5；
12个月≤缴存时间＜24个月，缴存时间系数为8；
24个月≤缴存时间＜36个月，缴存时间系数为10；
36个月≤缴存时间＜60个月，缴存时间系数为12；
缴存时间≥60个月，缴存时间系数为15。
个贷率低于75%时，缴存时间系数和倍数均增加30%；
个贷率位于75%-85%之间时，缴存时间系数和倍数均按基准倍数和基准系数计算；
高于85%时，缴存时间系数和倍数均减少30%。
管理中心每年1月向社会公布上一年度住房公积金个贷率，于2月1日起执行。
（七）商业银行住房贷款转为住房公积金贷款时，贷款额度不能超过24个月之前的商业银行住房贷款余额。
（八）同一套住房先提后贷的，借款人夫妻双方提取额之和加贷款额不能超出购（建）房屋价款。
（九）同时符合住房公积金和商业银行个人住房贷款条件的借款人，如住房公积金贷款额度不能全部满足其贷款需求时，可申请办理组合贷款。组合贷款由管理中心和商业银行联合发放，贷后分别按照合同约定的金额、期限和利率计收本息，但管理中心须对抵押物享有第一顺位抵押权。
职工住房公积金贷款的最终贷款额度由管理中心按照本条相关规定，综合评估借款申请人实际情况后，取最低值确定。
第十四条 住房公积金贷款利率按中国人民银行的规定执行。贷款期限为1年的，按合同利率执行，遇国家利率调整不分段计息；贷款期限1年以上的，遇国家利率调整时，当年不变，于次年1月1日起执行新利率标准。
第四章 贷款程序
第十五条 贷款申请
借款人向管理中心提出借款申请，填写借款申请表，并提供下列资料：
（一）基本资料
1．借款人及配偶身份证件（指居民身份证或其他有效居留证件）。
2．婚姻状况证明：已婚的提供结婚证，结婚证上如有不符的地方，可增加户口薄辅助证明；离婚的提供离婚证、民政部门盖章的离婚协议，或人民法院生效调解书或判决书，丧偶的提供丧偶后登记的户口簿或配偶死亡证明。
3．月收入证明：职工配偶按社会保险缴费基数认定月收入的，应提供最近一年的社保个人参保缴费证明，以个人社保账户单（或个人社保权益单、手机核验缴费基数截屏资料）为依据。
4.职工家庭签署的《住房公积金业务承诺及授权书》和《个人征信授权书》。
5.还款资料：借款人本人在贷款发放银行的银行卡（必须为一类卡），以工资卡优先。
6．借款人夫妻双方签订房屋套数情况说明，并授权由管理中心查询其房屋套数。
7.女性借款人为高级职称的，提供高级职称资格证书。
8.异地贷款的，提供住房公积金缴存所在地管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和近半年缴存流水。
（二）购买、建造、翻建、大修资料
1.购买自住期房的，提供网签备案合同、购房首期付款收据、契税完税凭证。
2.购买自住现房或二手房的，提供《不动产权属证书》、契税完税凭证或不动产税务发票；二手房未过户的，提供卖方的《不动产权属证书》、买卖双方签订的《房屋购买合同（协议）》和首期付款凭证。
3.城市内建造、翻建自住住房的，提供自然资源和规划局出具的批准文件（《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》）、工程预算及费用支付凭证；村镇建造、翻建自住住房的，提供县级以上主管部门出具的农村村民宅基地批准书或居民建房用地许可证、工程预算及费用支付凭证；拆迁安置的，提供拆迁补偿安置协议。
4.大修自住房的，提供房产部门出具的危房鉴定书、房屋权属证明、工程预算及费用支付凭证。
5.商业银行住房贷款转住房公积金贷款的，提供网签备案合同、原商业银行住房贷款合同、贷款结清凭证、本套住房的《不动产权属证书》。
（三）抵（质）押资料
1.以期房抵押的，提供网签备案合同、产权人和共有权人身份证；
2.以现房抵押的，提供《不动产权属证书》、产权人和共有权人身份证；
3.质押方式：质押物凭证和所有权人身份证。
（四）管理中心认为需要提供的其他证明与资料。
第十六条 贷前调查、评估
管理中心信贷员受理申请后开展贷前调查和评估，详细了解贷款意向，根据实际情况提出贷款建议，并一次性告知应提供的贷款资料，对不符合贷款条件的，说明原因，退回申请资料；对符合贷款条件的，提出调查意见，并由信贷员将相关资料报信贷组长初审。由担保公司进行阶段性担保的，担保公司应全程参与调查、评估。调查和评估的主要内容包括：
（一）通过信息共享系统核查借款人及配偶信息；
（二）通过中国人民银行个人征信系统查询借款人及配偶的信用状况及其他金融机构贷款与债务情况；
（三）购买、建造、翻建、大修住房行为是否真实合法，核实首期付款是否达到规定比例，建造、翻建进度是否达到三分之一；
（四）期房楼盘是否为管理中心签约楼盘且仍在合作期限内；
（五）申请贷款年限是否超过借款人自贷款发放之日到国家法定退休年龄延长五年的年限；
（六）通过业务管理系统，查看借款人及配偶住房公积金缴存情况，重点查验住房公积金是否正常缴存，账号、姓名是否与借款人提供的情况一致等，根据上述第十三条测算住房公积金贷款额度；
（七）抵押、质押、阶段性保证是否足额有效，以现房抵押的需审核该房产有无其他抵押、冻结、设定居住权等有碍实现债权的情形；
（八）借款人及配偶收入情况是否具有偿还贷款本息的能力。
（九）异地住房公积金贷款职工，须网上查证所提供的资料是否属实。
第十七条 贷款的审批
（一）住房公积金贷款实行三级审批制度，即初审、复审、审批。根据业务系统的实际情况，又分成纸质审批和业务系统审批。纸质审批应当在信贷员资料受理完成后立即执行，正常情况下应当一次性办结，进入房产抵押环节；业务系统审批为抵押登记证明到位后，发放贷款前的系统审批流程。相关审批岗位缺岗时，须授权审批。
各级审批人都必须全面细致审核资料，对借款人递交的资料及证明文件的完整性、真实性、有效性和合法性进行审核，确保电子数据与纸质资料相符，贷款风险得到全面揭示，不存在特别的风险点。
1.贷款初审。初审由信贷组组长（信贷股股长）负责，信贷组组长（信贷股股长）按调查和评估的内容进行初审，提出初审意见，并将相关资料报二级审批人复审。
2.贷款复审。二级审批人负责复审，复审通过的，将贷款申请资料和复审同意意见移送贷款审批人；有疑义的，将贷款申请资料退回初审人，要求进一步调查核实。
3.贷款审批。管理部部长负责贷款审批，准予贷款的，提出审批意见；有疑义的，将贷款申请资料退回复审人，要求进一步调查落实。
（二）对不符合贷款条件，审核未通过的，注明原因，将贷款申请资料逐级退回，由信贷员告知借款人不予贷款的原因，并返还贷款申请资料。
（三）借款人申请资料提供齐全时，管理中心应当自受理申请之日起1个工作日内完成审核和审批手续。需延伸调查的，自受理申请之日起10个工作日内完成审核和审批手续。
第十八条 审批过程中有疑义的，管理部部长可主持召开贷审小组会议集体审议，最终的审批意见以集体审议为准，少数服从多数。
第十九条 签订合同和贷款发放
（一）签订合同。经纸质审批批准的贷款，由信贷员负责与借款人、担保人签订《个人住房公积金贷款合同》（含抵押合同，抵押期限需在贷款期限上延长一年，以下简称《贷款合同》）、借款凭证。
（二）办理抵（质）押。《贷款合同》签订后，借款人到不动产登记部门办理不动产抵押登记或预售商品房抵押权预告登记、到质押凭证发放银行办理有价证券止付登记手续。
（三）放款。管理部自收到借款人提供齐全的资料（含抵押登记证明或质押权利凭证）之日起5个工作日内完成业务系统审批程序，管理中心计划财务部根据《贷款合同》和借款凭证以转账方式将款项划入与借款人约定的银行账户内（期房抵押贷款必须划入开发商受住保中心监管的银行账户内）。
第二十条 对账、录账。贷款发放后，管理中心计划财务部应在当天完成记账工作，并与管理部、受托银行核对总额及贷款发放明细，对不符之处当即进行核对、追查、上报，配合调查直至完结。
第二十一条 贷款相关资料的收集整理、登记编号、系统录入、全程客户服务、签订合同、资料交接、档案移交以及各阶段贷款事项衔接等工作由信贷员负责。
第二十二条 借款人、抵押人因特殊情况不能在规定时间内到管理部办理面签手续的，可向管理部预约特定时间服务。因工作岗位特殊或行动不便等不能到管理部面签的，可以向管理部预约时间上门服务，上门服务必须有两名以上管理部工作人员。管理部不得以任何理由拒绝预约、上门等服务。
第二十三条 职工购买二手房未办理住房产权过户的，可选择二手房贷款前置审批办理。
第二十四条 因借款人自身原因，距借款人申请日90天仍未发放的贷款，贷款申请予以作废。借款人如仍需办理住房公积金贷款的，需重新提出申请，按程序进行审批。
第二十五条 本地缴存职工申请贷款时，可选择缴存地或购房所在区域管理部受理并发放；异地缴存的职工申请异地贷款时，由所购房产所在区域管理部受理并发放。
贷款信息变更、贷款转移（还款银行变更）、贷款档案管理、贷款贴息业务由贷款发放管理部办理，其它贷后业务可全市通办。
第五章 贷款担保
第二十六条 住房公积金贷款采取住房抵押、质押、保证等担保方式，以所购住房抵押为主，质押、保证和其它房产抵押为辅。担保范围包括住房公积金贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金和管理中心实现债权的费用。
第二十七条 抵押
抵押贷款指管理中心以借款人或第三人提供的、经管理中心认可的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放的贷款。
所购房能够设定抵押的，必须以所购房设定抵押。
所购（建）住房不能设定抵押，用其它房产设定抵押的，该抵押住房需满足以下条件：抵押人对该住房具有所有权，能对住房进行处分且未设立居住权；住房产权完整没有瑕疵，没有争议;没有列入拆迁范围；能在本市行政区域内办理抵押；符合办理住房抵押应具备的其他条件。
非所购房设定抵押的，贷款额度不得超过抵押物评估价的70%；用门面设定抵押的，贷款额度不得超过抵押物评估价的50%；非所购房、门面的价值以娄底市当年度住建部门、物价部门、税务部门房价指导价格为参考，由信贷员及1名贷审小组成员对抵押物现场评估。当年无指导价格的，按最近年度指导价格沿用，多部门均有指导价以最接近市场价格的部门为准，如果指导价与市场价格相差过大，以周边同类型房屋价格作为评估依据。
未成年人名下的房产不能设定抵押（含共有产权）。
第二十八条 质押
质押贷款指管理中心以借款人或第三人提供的，管理中心认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。
（一）可用财政部发行的凭证式国债、银行定期存单等有价证券质押。
（二）以有价证券质押的，必须核实证券的真实性，并办理止付登记手续；质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。
（三）管理中心与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认的有价证券交付管理中心，质押担保的期限自有价证券交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。
（四）借款人用于贷款质押的国债或定期存单先于贷款到期时，管理中心可与质押人协商，按期兑现，并将兑现的价款用于提前偿还其所担保的贷款本息；也可将质物转存或提供新的抵押担保物。
第二十九条 抵押加阶段性保证
抵押加阶段性保证贷款指管理中心以借款人提供的所购期房作抵押，在借款人取得该住房的《不动产权属证书》和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。在所抵押的住房取得《不动产权属证书》并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任。
第三十条 阶段性担保
商业银行住房贷款转住房公积金贷款或购买二手房贷款的借款人，因资金不足，在申请住房公积金贷款前不能偿清商业银行住房贷款或提供二手房首付款以外资金的，可以选择管理中心指定对住房公积金贷款实施专业担保的担保公司提供阶段性担保。
商业银行住房贷款转住房公积金贷款阶段性担保办事流程：缴存职工咨询→申请→审批面签→签订《个人住房公积金贷款合同》→签订担保合同→中心放贷，由中心将贷款支付至借款人指定的担保公司收款账户→担保公司陪同借款人办理银行还款、银行撤押、住房公积金贷款抵押手续→担保公司向中心移交抵押物凭证。
二手房贷款阶段性担保办事流程：缴存职工咨询→借款人夫妻双方以及卖房人夫妻双方共同申请→审批面签→签订《个人住房公积金贷款合同》→签订担保合同→中心放贷，由中心将贷款支付至借款人指定的担保公司收款账户→担保公司陪同借款人和卖房人办理房产交易、住房公积金贷款抵押手续→担保公司向卖房人支付购房款→担保公司向中心移交抵押物凭证。
担保公司应在住房公积金贷款到账之日起，在十五个工作日内完成抵押登记手续。如未在规定的时限内完成相关手续，管理部应立即通知信贷部，由信贷部协助管理部向担保公司追偿。
第三十一条 顺位抵押商转公贷款业务
商业银行住房贷款转住房公积金贷款的借款人，因资金不足，在申请住房公积金贷款前不能偿清商业银行住房贷款，借款人商业贷款所属银行为我中心签订了顺位抵押合作协议的银行，可以选择顺位抵押方式办理“商转公”业务。
办理流程：
1.借款人及配偶持对应资料向中心所属管理部申请以顺位抵押的方式进行商业银行住房贷款转住房公积金贷款。
2.管理部按规定完成贷款审核、审批后签订贷款合同，并向不动产登记中心申请办理第二顺位抵押手续。
3.顺位抵押到位后，贷款资金打入对应商业贷款顺位抵押合作协议中所指定的过渡账户，用于结清该借款人对应的商业银行按揭贷款。商业贷款所属银行收到借款资金后，在顺位抵押合作协议规定日期内结清对应贷款，差额多退少补。
4.借款人将贷款结清证明、抵押物注销证明交回管理部，以确保我中心第二顺位抵押权已实际成为首位抵押权。
第三十二条 二手房贷款审批前置业务
购买二手房贷款的借款人因资金不足，卖房人同意房产先过户，再由公积金贷款支付尾款的，借款人可以申请二手房贷款审批前置业务。
办理流程：
1.房屋买卖双方及其配偶持有效身份证、婚姻状况证明、《房屋买卖（转让）合同》、首付款凭证及卖方的《不动产权属证书》，向中心所属管理部申请二手房贷款审批前置业务。
2.管理部按规定完成贷款审核、审批后签订贷款合同，贷款合同中应注明贷款发放至卖方的账户上及本合同自借款人与出卖人办理好房屋产权过户手续并办理抵押登记后生效。
3.房屋买卖双方持贷款合同和抵押申请表，前往不动产登记中心办理房屋交易和抵押合并业务。
4.借款人需携带契税发票和过户后的《不动产权属证书》至管理部补充贷款资料。管理部收到他项权证后，贷款资金发放至卖方账户。
5.需要先提取再贷款的借款人，提取申请必须在贷款申请前录入，契税发票和过户后的《不动产权属证书》无法补扫，可只补充至贷款电子档案。
第三十三条 带押过户贷款业务
已办理住房公积金贷款的原借款人将其所有并设定抵押的住房转让给第三人，第三人作为该二手房的购买人且符合住房公积金贷款的其他条件的，可申请带押过户贷款业务。
办理流程：
1.房屋买卖双方及其配偶持有效身份证、婚姻状况证明、《房屋转让合同（协议）》、首付款凭证及卖方的《不动产权属证书》，向中心所属管理部申请带押过户贷款业务。
2.管理部按规定完成贷款审核、审批，签订贷款合同。贷款合同中应注明本合同自借款人与出卖人办理好房屋产权过户手续并办理抵押登记后生效。
3.管理部与买卖双方签订带押过户协议，管理部安排工作人员从档案室借出抵押权证，准备好注销抵押的相关资料，以及带押过户协议、贷款合同和抵押申请表，陪同房屋买卖双方去不动产登记中心申请办理带押过户手续。
4.不动产登记中心受理业务后，先将卖方抵押撤销，再将房产过户至买方，再办理房产抵押登记。
5.管理中心获得抵押权后，管理部完成系统审批，计划财务部将贷款资金转入管理中心专用账户，管理部根据银行单据先将原借款人的贷款一次性全部结清，剩余款项制作付款凭据，支付给新借款人。
第六章 贷款偿还
第三十四条 贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息，利随本清；贷款限期为一年以上的，实行按月还款法，借款人可选择等额本息或等额本金的还款方式，但一笔贷款只能选择一种还款方法。
第三十五条 借款人可采取以下方式偿还贷款本息
（一）委托扣款方式：管理中心每月20日从借款人还贷银行卡内代扣资金偿还贷款。
（二）柜面还款方式：还款人持身份证到管理部前台申请还款。
第三十六条 贷款资金回收
（一）正常还款。即借款人按照《贷款合同》约定按期足额偿还贷款本息，回收资金采用先还利息、后还本金的原则。
（二）逾期还款。即借款人未能按照《贷款合同》约定按期足额偿还贷款本息造成贷款拖欠的，视为逾期贷款。逾期贷款应承担违约责任，并应按中国人民银行有关规定计算并支付逾期罚息。逾期贷款按照罚息、利息、本金顺序清偿，法律、法规另有规定的，从其规定。
（三）提前还款。借款人向管理中心提出申请，经审核同意后，可办理提前还款。贷款期限为一年的，借款人可以提前还清全部贷款；贷款期限在一年以上的，可提前归还部分或全部贷款。
借款人提前偿还部分贷款后，可以选择减少月还款额或缩短借款期限的方式，管理部应根据借款人的选择和当前贷款余额，重新制定还款计划告知职工。
第三十七条 借款人从贷款发放的次月起开始还贷，还款日为每月20日，管理中心每月从与借款人约定的银行卡中扣划贷款本息。
第三十八条 贷款申请时，可同时申请办理对冲业务，对冲业务具体办理条件、所需资料及生效时间以当时的对冲相关文件规定和所签对冲协议为准。
借款人在贷款期间可以申请办理住房公积金年对冲还贷或月对冲还贷业务；借款人申请提前结清贷款时，可选择用夫妻住房公积金余额对冲还贷；贷款期间夫妻双方还贷提取之和不能超过已偿还贷款本息总额（不含罚息）。
第三十九条 清户撤押
借款人结清全部贷款本息和相关费用后，信贷员验证借款人身份证和还款情况，开具《贷款结清证明》，借款人或抵（质）押人领取抵（质）押凭证后，再由信贷员开具《不动产登记申请表》（或《房地产抵押权注销登记申请书》、《质押注销登记申请表》），抵（质）押人到抵（质）押登记部门办理撤押手续。
第七章 借款抵押、质押、担保合同的变更和终止
第四十条 在贷款期间内，经管理中心、借款人及有关各方协商同意，可申请变更还款账户、还款期限、还款方式、共同借款人、抵押物、质押物，按规定程序报批。
经审批同意变更担保的，借款人及配偶、新的保证人、抵押人应依法与管理中心签订变更合同，重新办理抵（质）押登记等有关手续。变更担保的，管理中心应对贷款风险进行审核。
第四十一条 还款账户变更
（一）允许跨银行变更还款账户。
（二）还款账户名称原则上为借款人，特殊情况下可以申请变更还款卡号和还款关联人。
（三）因主借款人死亡、被宣告失踪、被宣告死亡、判处刑罚申请变更还款账号和还款关联人的，变更后的还款关联人持本人身份证及银行卡到管理部办理；其它情况下申请变更还款卡号和还款关联人的，原则上需借款人及还款关联人同时到场办理。
第四十二条 缩短还款期限
借款人在贷款期间，因收入提高，还款能力增强，借款人夫妻双方可持身份证向管理中心申请缩短还款期限。经所属管理部重新评估还款能力，确定符合贷款条件和以下规定后，签订缩短期限协议，办理缩短还款期限业务。
1.已还款满1年且近1年无逾期记录且剩余贷款期限不少于1年，同时每次缩短的年限为1年的整数倍；
2.借款人或共同借款人在我市住房公积金个人账户状态正常、近3个月（含申请当月）单位未缓缴且本人住房公积金已正常汇缴；
3.每笔公积金贷款最多可办理3次缩期，且两次缩期之间时间间隔不得低于2年；
4.原贷款期限在5年以上的，缩期后的贷款总期限低于5年的，利率仍按5年以上利率执行；
5.申请时遇国家利率调整，当年不变，于次年1月1日起执行新利率标准。
第四十三条 变更还款方式
借款人在贷款期间，符合贷款条件并满足以下规定，允许变更一次还款方式，由等额本息转为等额本金，或等额本金转为等额本息。
1.借款人夫妻双方持身份证提出申请。
2.已还款满1年且近1年无逾期记录，且剩余贷款期限不少于1年。
3.借款人或共同借款人在我市住房公积金个人账户状态正常、近3个月（含申请当月）单位未缓缴且本人住房公积金已正常汇缴；
4.申请等额本息转为等额本金的借款人，需重新核算首月还款额是否超过月收入的50%，如超过50%不予受理。
5.申请时遇国家利率调整，当年不变，于次年1月1日起执行新利率标准。
第四十四条 增加共同借款人。贷款期间，借款人结婚，配偶可申请成为共同借款人。
第四十五条 删除共同借款人。借款人夫妻离婚，住房公积金贷款所购房屋产权和剩余贷款余额债务归属主借款人，且主借款人具备独立承担还款能力，近两年内还款无不良记录的，经主借款人、原配偶、抵押人、质押人、保证人及管理中心同意，可删除原配偶作为共同借款人，但原配偶对该笔贷款仍需承担连带责任。
第四十六条 变更抵押物。以所购房设定抵押的，不允许变更抵押物。以非所购房设定抵押的，所购房《不动产权属证书》办结到位，可申请变更为所购房抵押。用非所购房设定抵押的，因拆迁或其它特殊原因需变更抵押的，可申请变更管理中心认可的资产设定抵（质）押。
第四十七条 主借款人死亡、被宣告失踪、被宣告死亡、丧失民事行为能力，其财产合法继承人或监护人应继续履行借款人签订的《贷款合同》约定的义务。
第四十八条 贷款变更办理程序
（一）核实申请人提供的资料完整、有效、合规性；
（二）指导申请人填写、签署变更申请审批表；
（三）经审核同意后，在变更申请审批表上签章确认，并在业务系统中录入相应变更事项；
（四）指导申请人与变更事项有关各方签订书面约定；
（五）留存变更事项相应资料；
（六）告知申请人变更后应注意事项；
（七）经审核未通过的，告知申请人不予办理的原因。
第八章 贷后管理
第四十九条 贷款发放后，管理中心要加强贷后管理，定期进行贷款检查。对于办理预抵押登记的住房公积金贷款，登记期转现备查台账，待项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。
逾期2期以上的贷款，管理中心应通过回访借款人、查阅档案资料、分析贷款信息系统数据、采集其他有关信息等方式，每季度进行一次贷后检查与风险监测，及时发现和处理风险，确保贷款安全。检查的内容应包括：
1.借款人有无骗取管理中心信用的行为；
2.借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；
3.借款人住房公积金缴存变化情况，是否出现“贷即停”；
4.保证人保证资格和保证能力变化情况；
5.抵（质）押物保管及其价值变化情况；
6.项目工程进度（按揭合作楼盘和自建房屋贷款）及期转现落实情况；
7.有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处；
8.其他债权实现和保障的内容。
第五十条 逾期贷款催收
建立逾期贷款催收台账，按照《娄底市住房公积金管理中心逾期贷款管理办法》的规定，实行分类管理，根据具体情况采取催收、诉讼、依法处置抵押物等措施追偿贷款。
第五十一条 借款人及担保人有下列情形之一的，管理中心有权提前收回全部贷款，并追究其违约责任。
（一）借款人违反《贷款合同》借贷条款中的任何条款；
（二）借款人向委托贷款人提供虚假的证明材料；
（三）借款人本人因丧失民事行为能力而监护人不同意全面履行《贷款合同》的；
（四）借款人被宣告失踪、死亡而无继承人或受遗赠人的；
（五）借款人的继承人、受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还贷款本息义务的；
（六）借款人在《贷款合同》期内连续三个还款期或累计十二个还款期未按时偿还贷款本息的;
（七）未经委托贷款人书面同意，抵押人以抵押房产设立居住权的；
（八）抵押物价值减少未提供减少价值相当的担保或抵押物灭失（包括抵押物被征收拆迁）未清偿债务和另行提供担保的；
（九）借款人未按《贷款合同》约定的贷款用途使用贷款的；
（十）借款人或担保人有其他危及委托贷款人债权情形的。
第五十二条 借款人及担保人违约时，管理中心根据情况，采取下列一种或数种方法处理：
（一）限期纠正违约行为；
（二）提前收回已发放的贷款本息；
（三）按照中国人民银行的有关规定计收利息和逾期罚息；
（四）依法处分抵押物、质押物或要求保证人承担连带保证责任；
（五）将其违约行为记入管理中心黑名单，自登记之日起限制一定时间内住房公积金提取和贷款业务办理资格，并依法依规向有关信用管理部门报送其失信信息、实施联合惩戒。
第五十三条 借款人、担保人在办理住房公积金贷款业务中涉嫌违法犯罪的，应移送司法机关处理。
管理中心及其工作人员在住房公积金贷款管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，由行政主管部门依法依规处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第九章 附则
第五十四条 本操作规程有关条款遇国家、省、市政策调整时作相应调整。
第五十五条 授权管理中心依据本操作规程制定操作细则，管理部依据操作细则办理贷款业务。
第五十六条 本操作规程自2024年1月1日起施行。2021年12月20日发布的《娄底市住房公积金住房公积金贷款操作规程》（娄公积金发〔2021〕22号）同时废止，已经发布的其他文件中与本操作规程相抵触的条款均以本操作规程规定为准，但本操作规程执行日前受理的贷款（以业务系统录入时间为准），按原操作规程执行。
第五十七条 本操作规程由娄底市住房公积金管理委员会负责解释
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来源：娄底市住房公积金管理中心
发布：2023-12-15