怀化市住房公积金个人住房贷款管理办法
怀房委〔2021〕2号
第一章 总则
第一条 为充分发挥住房公积金制度的住房保障作用，规范怀化市住房公积金个人住房贷款行为，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》《湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法及配套规定》等有关法律、法规、规章，结合怀化实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住房公积金个人住房贷款，是指以住房公积金为资金来源，由住房公积金管理部门委托商业银行向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。
第三条 本办法适用于怀化行政辖区内住房公积金委托贷款的管理、服务和监督。
第四条 怀化市住房公积金管理中心（以下简称“中心”）及其所辖管理部负责贷款调查、审批、发放、管理和服务，贷款风险由中心承担。
第五条 怀化行政辖区内的住房公积金贷款金融业务由中心委托经怀化市住房公积金管理委员会（以下简称“管委会”）指定的商业银行（以下简称“受托银行”）发放，并受中心的监督、考核和管理。
第六条 管委会根据当年度实际发放的住房公积金委托贷款金额及住房公积金的年度使用资金情况，确定下一年度全市住房公积金贷款最高计划控制额度和单户贷款最高额度。
第七条 中心负责编制住房公积金委托贷款资金使用计划及其执行情况的报告，审批住房公积金贷款，负责住房公积金贷款的借贷和本息结算，建立并完善住房公积金贷款信息系统，提高数据采集质量和系统运行水平，贷款业务办理、核算、贷后工作等实现全面信息化管理。
各管理部(以下简称“管理部”)是中心直属分支机构，根据中心授权负责所在行政辖区的住房公积金贷款发放和管理。
第二章 贷款对象和条件
第八条 凡正常缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的缴存人购买（期房或现房）或建造、翻建、大修自住住房，自其相关凭证载明的最早时间起24个月（含）内，可申请住房公积金贷款。
所购住房为两人（含）以上共有的（共有产权人仅限配偶、父母、子女），且共有产权人（含未成年人）须自愿授权给借款人作为抵押。
第九条 借款人申请个人住房贷款还必须具备下列条件：
（一）在怀化市行政辖区内购建自住住房向住房公积金管理部门申请贷款条件：
1.申请贷款前连续按月足额缴交住房公积金6个月（含）以上，且近6个月无停缴记录。对曾经在异地缴存现到怀化行政辖区缴存住房公积金未满6个月的，其缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算；
2.具有购买或建造、翻建、大修自住住房一定比例的首期付款发票，且首付款比例不低于国家、省、市规定的比例；
3.信用良好，借款人或其配偶信用报告中信用卡、贷款（已结清的个人助学贷款除外）累计不得超过6次（含），其中：贷款逾期累计不得超过3次（含），信用卡逾期累计不得超过6次（含）；
4.具有较稳定的经济收入，并有按期偿还贷款本息的能力；应偿还的贷款本息与家庭月收入之比一般不超过50%，有其他贷款或债务的也应合并计算在其应偿还贷款本息内；
5.具有合法有效的购买或建造、翻建、大修自住住房的合同或协议及住房公积金管理部门要求提供的其他证明文件；
6.申请住房公积金贷款的须以所购、建住房作为抵押物;建造、翻建、大修自住住房的可提供住房公积金管理部门认可的门面、住房作为抵押物或质押物；
7.借款人及其配偶无住房公积金贷款或首次住房公积金贷款已结清满6个月的；
8.住房套数在怀化住房公积金业务管理系统中查实的申请人使用（含提取、贷款）套次为两套次以内的；
9.购建首套房可先取后贷，提取和贷款总额不能超过总房价，购建二套房只取不贷或者只贷不取；
10.申请人属离异的，离异夫妻双方如在中心业务信息系统中有过使用记录，离异时间及解除绑定时间须满6个月，且申请人属已解除绑定的一方。
（二）在怀化市行政辖区外缴存住房公积金的本市户籍职工，在户籍所在地购房，向购房所在地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款时,除满足第九条第（一）项中的相关规定外，还需满足以下条件：
1.能提供缴存地住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》；
2.能提供最近6个月的《住房公积金缴存明细》及本人授权中心扣划其缴存地住房公积金账户余额用于偿还逾期贷款的《承诺书》；
3.能提供一位怀化市行政辖区内的在职国家公职人员或直系亲属作为紧急联系人（此条规定不影响紧急联系人正常使用住房公积金）；
4.在缴存地使用住房公积金（含提取、贷款）未超过两套次（含）；
5.如申请人夫妻双方其中一方在本地缴存的，本地缴存人原则上作为主借款人。
第十条 符合商业银行个人住房贷款转住房公积金委托贷款条件的，按住房公积金个人住房公积金贷款规定的所需资料和程序办理；借款人应提供该笔贷款所购房屋抵押权证（不动产登记证明），贷款金额不超过借款人商业银行个人住房贷款剩余本金余额或最后一次还款金额，且不超过住房公积金委托贷款的单户最高额度。
第十一条 申请人或拟申办贷款的住房属以下情形之一的，不予贷款：
（一）申请人或其配偶已办理住房公积金贷款（包括本地和外地住房公积金）尚未结清或结清贷款后未满6个月的；
（二）申请人有骗提骗贷住房公积金违法行为未满被冻结期限的；
（三）住房公积金贷款严格执行国家“保一控二停三”政策，对住房套数在怀化住房公积金业务管理系统中查实的申请人使用（含提取、贷款）套次为三套次（含）以上的，停止办理贷款；
（四）拟申办贷款的住房属于别墅、商用公寓的；
（五）拟申办贷款的住房属于独栋、双拼或联排类豪华住宅的；
（六）拟申办贷款的住房产权有异议的；
（七）拟申办贷款的住房两年内出现过两次及以上交易行为且办理了住房公积金使用业务的；
（八）拟申办贷款的住房属缴存人直系亲属及离异夫妻间住房产权交易的；
（九）住房公积金被司法部门冻结的；
（十）法律、法规规定不能设定抵押的。
第三章 贷款额度、期限、利率及还款方式
第十二条 贷款额度：贷款最高额度为50万元。购买建筑面积144平方米（含）及以上的住房及精装房的首付款比例为30%；建筑面积小于144平方米的，首付款比例为20%。
第十三条 申办贷款的住房属现房的，其总房价原则上以契税完税证明和不动产增值税发票注明的应纳税基数为准作为计算贷款额度的依据。总房价存在异议的以调查人员调查核实为准。
第十四条 申请人的实际可贷额度根据其住房公积金缴存额等情况进行综合测算，贷款额度测算公式为：可贷额度=（住房公积金月缴存额×12个月×未来可缴存年限+住房公积金账户余额）×2。
第十五条 贷款期限：贷款最长期限为30年，且不得超过该套房屋产权证所登记的用地使用年限，也不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限（女性属高级职称专业技术人员或副处级及以上领导干部的，提供职称聘用或任职证明材料后，按国家规定的法定退休年龄计算可贷年限）。
第十六条 贷款利率：按中国人民银行的规定执行。小额住房贷款（5万元以内）期限在1年(含)以内的，实行合同利率，到期一次性还本付息，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始按相应利率档次执行新的贷款利率规定。
第十七条 通过怀化住房公积金业务管理系统查询属首次使用住房公积贷款的认定为首套房，执行首套房贷款利率；对已还清住房公积金贷款后再次申请购房贷款，须执行中国人民银行规定的有关二套房住房公积金贷款利率政策。
第十八条 怀化住房公积金个人住房贷款还款方式可选等额本息还款法或等额本金还款法。
第四章 贷款办理程序
第十九条 中心所辖管理部应在服务大厅、中心门户网站、当地政府门户网站公布住房公积金贷款的条件规定、所需资料、办理流程和办理渠道，公布12329热线电话、网络等政策咨询方式，提供全面、便捷的咨询服务。
第二十条 贷款申请
借款人向住房公积金管理部门提出借款书面申请，填写借款申请表，并提供下列资料：
（一）借款人、配偶、共同借款人、紧急联系人的身份证、户口簿或其他有效居留证件；
（二）借款人有效婚姻状况证明（已婚的提供结婚证，离婚的提供离婚证明文件、离婚协议）；
（三）借款人及其配偶的收入根据该职工个人住房公积金缴存基数核算确定，住房公积金月缴存额的配套部分及年度奖金、津贴补缴部分可合并计算收入；借款人配偶有工作未缴交住房公积金的，工资收入按其社保缴交基数确定，需提供社保缴交证明及明细；借款人配偶有工作，但既未缴交住房公积金，又未缴交社保的，其工资收入按照当年怀化市最低工资标准确定；
（四）购买或建造、翻建、大修住房规定比例的首期付款证明；
（五）购买期房的，应提供经不动产部门备案的购房合同、首付款发票、契税完税证明、开发商提供的阶段性连带担保责任承诺书；
（六）购买现房的，应提供房屋不动产权证、契税完税证明和不动产增值发票；
（七）建造自住住房的，应提供自然资源和规划、住建等相关部门出具的批准文件、工程预算及费用支付凭证；
（八）翻建、大修自住住房的，应提供住房保障部门出具的C级或D级危房鉴定书、房屋权属证明、工程预算及费用支付凭证；
（九）中心认为需要提供的其他证明与资料。
第二十一条 贷前调查、评估
中心所辖管理部受理借款人申请后应及时开展贷前调查与评估。主要包括：
（一）通过已联网的政务信息大数据共享平台核查借款人及其配偶相关信息的真实性；
（二）通过业务管理系统，查看借款人及其配偶住房公积金缴存及使用情况，重点查验住房公积金是否正常足额缴存，账号、姓名是否与借款人提供的情况一致等；
（三）通过中国人民银行个人征信系统查询借款人及其配偶的信用状况及其他金融机构贷款与债务情况；
（四）购买或建造、翻建、大修住房行为是否真实合法，核实首期付款是否达到规定标准，借款人是否签署放弃居住权声明和放弃租赁权声明；
（五）所购住房为期房的，核查该套住房所属楼盘是否已与中心所辖管理部签约；
（六）申请贷款年限是否超过国家法定的离退休年龄或该套房屋的用地使用年限；
（七）抵押、质押或担保是否足额有效。房屋共有产权的共有权人是否出具同意抵押的合法文件；采用保证人担保的，审验保证人的资信状况是否符合规定要求等；审验该套住房是否在相关部门登记居住权和租赁权；
（八）核实借款人及其配偶收入情况，审验是否具有偿还贷款本息的能力。
第二十二条 贷款的审查和审批
贷款审查部门应对调查部门报送的借款人资料和调查意见进行严格审查。重点审查资料的完整性、借款人资格以及贷款额度、期限是否与借款人实际情况相符等。
属跨域通办的贷款业务，缴存职工可以依据办理业务的便利度选择办理地点，可选择购房所在地办理，也可选择缴存所在地管理部办理。如职工在购房所在地管理部申办贷款，由购房所在地管理部受理面签，并在核实其购房真实性后及时把贷款资料移交给借款申请人缴存住房公积金所在地管理部进行审核，由缴存住房公积金所在地管理部按程序审批。
各管理部对中心授权范围内的贷款，由管理部集体审议，管理部主任审批；各管理部对中心授权范围外的贷款，经管理部集体审议后，按中心规定程序上报审批。
第二十三条 签订合同和贷款发放
经中心或所辖管理部审查后同意贷款的，由业务受理部门、受托银行、借款人、担保人签订借款合同和担保合同（含抵押、质押、保证合同）。
合同签订后，借款人或开发企业到不动产登记部门办理房屋产权抵押登记，或到质押凭证发放银行办理有价证券止付登记手续。
中心根据借款合同及完成担保手续的有关证明文件（包括抵押权属证明或质押权利凭证、单位和个人担保证明文件等），将资金划入委托贷款基金户，受托银行根据借款合同和借款通知书以转账方式将款项划入贷款业务受理部门与借款人约定的银行账户内；属期房抵押贷款的，将款项划入贷款业务受理部门与借款人、开发企业、商品房预售监管部门约定的监管银行预售款专用账户内。
第五章 贷款担保
第二十四条 借款人申请住房公积金个人住房贷款必须提供住房公积金管理部门认可的担保。担保方式为抵押、质押、第三人住房公积金担保。
第二十五条 抵押
抵押贷款指住房公积金管理部门以借款人或第三人提供的，经住房公积金管理部门认可的符合规定条件的不动产作为抵押物而向借款人发放的贷款。
（一）借款人以住房或门面、商铺抵押的，必须将抵押物现值全额用于贷款抵押，并签署放弃居住权和租赁权声明；
（二）以期房设定抵押的，须办理预抵押登记；以共有住房设定抵押的，须征得共有人书面同意；
（三）在乡镇购房或自建、翻建自住住房不能办理房屋不动产权证或抵押可能不便处置的，凭宅基地使用证和自然资源和规划部门的建房审批文件按每平方米不超过1000元计算总房价，贷款金额在十万元以上的必须用城镇门面、商铺或住房做抵押，抵押额不能超过抵押物价值的70%；贷款金额在十万元以内的小额贷款可用本人和他人的住房公积金作质押，可贷款额度计算公式为：可贷额度=住房公积金月缴存额×l2个月×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额；
（四）抵押人与抵押权人须签订抵押合同，并携规定材料到当地不动产登记部门办理抵押权登记手续，取得抵押权属证明；
（五）抵押人对设定抵押的房产必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受住房公积金管理部门的监督检查；在贷款本息未清偿前，未经住房公积金管理部门书面同意，抵押人不得将已抵押的房产转让、出租、重复抵押或以其他方式处理；
（六）贷款本息未清偿前，抵押权人须妥善保管抵押权属证明文件，建立抵押物登记和定期检查制度；
（七）抵押担保的期限自抵押登记完成之日至担保的债务约定最后一期清偿之日起5年以内止。贷款本息清偿后，住房公积金管理部门应通知借款人到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。
第二十六条 质押
质押贷款指住房公积金管理部门以借款人或第三人提供的，住房公积金管理部门认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款，其贷款额度不能超过质押物价值。
（一）借款人可以用自己或他人提供的住房公积金作质押；
（二）借款人可用财政部发行的凭证式国债或银行定期存单等有价证券质押；
（三）借款人以有价证券质押的，业务受理部门必须核实证券的真实性，并办理止付登记手续；质押期间，出质人不得以任何理由对用作质押的权利凭证挂失；
（四）出质人与贷款业务受理部门签订质押合同的同时，应将确认的有价证券交付贷款业务受理部门保管；质押担保的期限自有价证券交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止；
（五）贷款业务受理部门负有妥善保管质押有价证券的责任。因保管不善造成有价证券灭失或毁损的，贷款业务受理部门应承担相应的民事责任；
（六）质押权利凭证兑现日期先于借款到期日的，可以选择以下方式处理，并在质押合同中注明。
1.到期兑现用于提前清偿贷款；
2.存款展期并继续用于质押；
3.转移为抵（质）押权人认可的其他有价证券或抵押物继续质押、抵押。
第二十七条 担保保证
担保保证是指经住房公积金管理部门认可，具有完全民事行为能力人为借款人承担全程连带责任保证担保方式。
已婚借款人，不论采取何种抵（质）押方式，其配偶系当然保证人，且该保证为不可撤销的全程连带责任保证，并承担偿还贷款的连带责任。
第二十八条 抵押加阶段性保证
抵押加阶段性保证贷款指住房公积金管理部门以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的不动产权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。
（一）保证人必须是与中心所辖管理部签订了《预售商品房使用住房公积金贷款合作协议书》的，且又是借款人所购住房的开发企业或售房单位；
（二）开发企业在协议规定时间内为在本公司购房的购房人签署的《借款合同》项下的借款承担连带保证责任。保证期限自借款合同签订之日起至借款人持《不动产权证书》办妥正式抵押登记并将《不动产登记证明》交中心或所辖管理部收执之日止。
第六章 贷款偿还
第二十九条 借款合同生效后，借款人应按照合同约定及时足额归还贷款本息。借款人可采取以下方式偿还贷款本息：
（一）柜面还款方式。即借款人直接以现金、支票、储蓄卡、信用卡或储蓄存折到受托银行规定的营业柜台还款；
（二）委托银行代扣还款方式。即借款人与受托银行签订还款代扣协议，通过受托银行从其协议账户中代扣偿还贷款；
（三）按年或按月对冲还款方式。即借款人自办理了贷款后第二个还款月起可每年（12个月）或按月用本人及共同借款人住房公积金结转余额偿还当期还贷款本息。办理按年、按月对冲业务须预留6个月住房公积金缴存额。
第三十条 借款人偿还贷款1年（含）以上的，可以申请提前用住房公积金账户外资金偿还部分贷款本金（须以整万元为单位）或一次性还清；借款人配偶退休时可用其配偶住房公积金账户余额偿还部分本金。提前偿还贷款的利息按实际贷款期限计算。借款人在月还款额不超过家庭收入50%，且在同一利率区段的，在合同期内可申请变更还款方式或还款期限，也可申请两项同时变更，只限变更一次，但变更后的贷款期限不得超过30年及其法定退休年龄。
第三十一条 借款人在原合同履行期间，因自然灾害、重大疾病、家庭变故等原因，导致还款能力变化，不能按照原还款计划按期归还贷款时，可向当地住房公积金管理部门提出延期的书面申请，经住房公积金管理部门批准后，签订个人住房贷款延期还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字，履行保证责任。
申请借款延期只限一次，短期贷款延期期限不得超过原贷款期限，贷款延期期限最长不得超过3年。贷款期限延长后，贷款利率发生变化时，贷款利率按国家规定的利率政策执行。已计收的利息不予调整。
第七章 借款抵押、质押、担保合同的变更和终止
第三十二条 借款合同当事人在还款期内要求解除或变更借款合同的，须书面通知其他当事人，并经借贷双方及有关利益方协商同意。变更合同未达成以前，原借款合同继续有效。经住房公积金管理部门、受托银行、借款人、担保人及有关各方协商同意变更的，应依法签订变更合同。
贷款未结清期间，未婚借款人在结婚后可以申请将其配偶增加为共同还款人。
贷款未结清期间，借款人因离婚需解除绑定另一方的，如其离婚协议或法院判决书中明确贷款所购住房归借款人所有并由借款人承担还贷债务，且还款人具备偿还所欠贷款本息的能力，经中心审核同意后可以解除其另一方的住房公积金冻结，符合条件的，准予被解除绑定的另一方申办住房公积金贷款或提取业务。
缴存住房公积金的私营企业、自由职业者、个体工商户及其雇佣人员、实行人事代理或劳务派遣用工方式的人员等属个人缴存的城镇就业者在办理住房公积金贷款后，未履行按时足额缴交住房公积金义务，中心及所辖管理部有权提前收回其贷款。
第三十三条 借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，由其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十四条 抵押物因拆迁、火灾等原因灭失或不复存在时，借款人应及时向住房公积金管理部门申请置换抵押物，重新办理抵押手续、签订抵押合同。
第三十五条 担保人失去担保资格和能力或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第三十六条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，借款合同自然终止，相关的抵押合同、质押合同和保证合同同时终止。
第八章 抵押物或质押物的处置
第三十七条 借款人有下列情形之一的，中心及所辖管理部有权依法处置抵押物、质押物或要求保证人承担连带保证责任，以所得款项清偿贷款本息和有关费用。
（一）保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质押物价值明显减少影响住房公积金管理部门实现质权，而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物或新质押物的；
（二）借款人在贷款期内连续3个月或累计6个月不按合同约定偿还贷款本息的；
（三）借款人提供虚假文件或资料骗取贷款的；
（四）借款人在合同履行期内死亡而无继承人或受赠人的；
（五）借款人在合同履行期内死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的；
（六）借款人发生损害住房公积金管理部门权益的其他行为。
第三十八条 处置抵押物或质押物的主要方式为委托拍卖，所获款项按以下顺序分配：
（一）支付处置抵押物或质押物的费用；
（二）扣除与抵押有关的税款；
（三）清偿借款人所欠住房公积金贷款本息及逾期罚息；
（四）余款退还借款人或其继承人、受赠人。
处置抵押物或质押物获得款项不足以偿还贷款本息及相关费用的，中心及所辖管理部有权向借款人、保证人或其继承人、受赠人追索。
第九章 贷款监管
第三十九条 住房公积金个人住房贷款审核、审批实行终身负责制。中心对贷款业务实行全程稽核制度，稽核发现的问题按有关规章制度执行。
第四十条 贷款监管实行期限分类法和风险分类法。
（一）按期限分类，贷款分为正常贷款、逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款，其中：逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款为不良贷款；
（二）按风险分类，贷款分正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款，其中：次级贷款、可疑贷款和损失贷款为不良贷款；
（三）实行不良贷款认定和监管考核制度。严格标准，真实反映信贷资产质量。新增不良贷款要坚持逐笔（户）审查，明确责任，分级审批，规范运作的原则，按规定权限和程序认定；
第四十一条 贷款发放后，中心所辖管理部应加强贷后管理，定期进行检查。属于以期房预抵押登记申办的住房公积金贷款，待项目竣工验收合格后，各管理部应及时督促开发企业和借款人办理不动产证和正式抵押登记手续。
第四十二条 中心所辖管理部建立贷款业务台账制度，贷款业务经办人员应及时准确地对每笔业务进行台账登记。
第四十三条 中心所辖管理部建立住房开发项目档案制度，经办部门应及时收集、妥善保管项目资料，确保项目资料的完整性，并按规定归档，实行项目跟踪管理。
第十章 附则
第四十四条 中心根据《怀化市住房公积金个人住房贷款管理办法》制定相关实施细则，报管委会备案。
第四十五条 中央、省、市为应对金融危机、扩大内需、促进房地产市场稳定健康发展的有关阶段性政策，与本办法不一致的，按中央、省、市有关文件规定执行。
第四十六条 本办法自公布之日起施行，原《怀化市住房公积金个人住房贷款管理办法》（怀市公积金发〔2018〕7号）和有关贷款业务管理的文件同时废止。
相关文章：
- 中国人民银行 关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知 [1998-05-09]
来源：怀化市住房公积金管理中心
发布：2021-12-02