渭南市个人住房公积金贷款操作细则
渭房金发〔2020〕23号
渭南市住房公积金管理中心
关于印发《渭南市个人住房公积金贷款操作细则》的通知
各县（市、区）管理部、机关各科室：
现将《渭南市个人住房公积金贷款操作细则》印发你们，请遵照执行，在执行过程中发现的新情况、新问题，请以书面形式报信贷科，以便修订完善。
渭南市住房公积金管理中心
2020年11月10日
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渭南市个人住房公积金贷款操作细则
为规范个人住房公积金贷款业务管理，优化办理流程，提高工作效能，依据国务院《住房公积金管理条例》等国家法规政策规定及渭南市住房公积金管理委员会《渭南市个人住房公积金贷款管理办法》，结合我市住房公积金管理工作实际，特制定本细则。
个人住房公积金贷款操作流程：贷款申请受理—管理部审核—贷款审批—贷款合同签订—抵押登记—贷款发放—贷款偿还—贷后管理。
一、贷款申请
（一）贷款基本条件
1.借款主体：具有完全民事行为能力的借款申请人在公积金缴存地连续足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上，且借款申请人（含共同借款人）信用良好，收入稳定，有偿还贷款的能力。
2.贷款用途：购买、建造、翻建、大修自住住房。
3.担保方式：抵押（不动产）、质押（储蓄存单）、住房公积金保证。
（二）贷款申请
1.借款申请人向购（建）房屋所在地管理部提出住房公积金贷款申请。
2.管理部贷款经办人必须与借款申请人进行面谈，同时履行告知义务。
3.借款申请人签写渭南市住房公积金管理中心《个人住房公积金贷款申请审批资料》，应内容详实，书写规范工整，贷款经办人调查核实。
二、贷款资料
贷款所需资料：借款申请人个人资料，房屋资料，担保资料。
（一）个人资料
借款申请人夫妻双方资料：
1.有效身份证件；
2.户口簿（士官证）；
3.婚姻关系证明（单身声明、结婚证、离婚证或离婚判决书，丧偶的提供配偶死亡证明或户籍管理部门销户证明）；
4.异地贷款职工需提供“异地贷款职工住房公积金缴存使用证明”。
（二）房屋资料
1.购买住房资料
购买住房分三类：期房、现房、二手房。
（1）期房资料：
①房地产开发企业应向公积金中心申请楼幢备案；
②合法的购房合同原件；
③购房预付款凭证及其复印件。
（2）现房资料：
①合法的购房合同原件；
②购房预付款凭证及其复印件；
③房产证及其复印件。
（3）二手房资料：
①房屋买卖契约；
②契税完税单及其复印件；
③购房预付款凭证及其复印件；
④房产证及其复印件。
2.建造住房资料
建造住房分两类：集资建造住房，自己建造住房。
（1）集资建造住房资料：
①立项批文；
②土地证；
③建设用地规划许可证；
④建设工程规划许可证；
⑤建筑工程施工许可证；
⑥营业执照；
⑦法人代表身份证；
⑧工程（预）决算书；
⑨集资建房人名单（房屋户号、价格）；
⑩预付款收据。
注：复印件上加盖原件持有单位公章。
（2）自己建造住房资料：
①相关部门批准文件；
②土地证（宅基证）；
③建房合同；
④工程（预）决算书；
⑤建房自有资金凭据(储蓄存单金额占房屋造价30%以上)；
⑥其他相关资料。
3.大修住房（翻建住房）资料：
①相关部门批准文件；
②房产证；
③大修住房（翻建住房）合同；
④工程（预）决算书；
⑤大修住房（翻建住房）自有资金凭据(储蓄存单金额占工程造价30%以上)；
⑥其他相关文件。
（三）担保资料
贷款担保方式三种：抵押担保，质押担保，住房公积金保证担保。借款申请人可选择其中一种担保方式。
1.抵押担保资料
（1）以所购期房作为抵押物:
①在建工程抵押登记证明（或《不动产登记证明》）；
②房屋建造单位阶段性担保（贷款合同保证栏盖章）；
③住房贷款抵押合同。
（2）以所购现房作为抵押物:
①房屋他项权利证书；
②住房贷款抵押合同。
（3）以所购二手房作为抵押物:
①房屋他项权利证书；
②住房贷款抵押合同。
2.质押担保资料
①储蓄存单；
②质押合同；
③质押物持有人身份证复印件。
3.公积金保证担保资料
①个人住房公积金贷款授权委托书；
②保证人身份证复印件。
注：公积金保证担保是指以个人在市住房公积金管理中心的住房公积金余额，作为借款申请人个人住房公积金贷款保证的担保方式。凡在渭南市住房公积金管理中心缴存住房公积金的个人，均可作为个人住房公积金贷款的保证人。保证人可以一人或多人为借款申请人提供联合贷款保证，原则上保证人在渭南市住房公积金管理中心的公积金余额之和必须大于借款申请人的借款金额。
三、贷款应同时具备的条件
（一）购买住房的，应已交付了不低于规定比例的首期购房款；建造、翻建、大修自住住房的，能够交付不低于建造、翻建、大修自住住房所需费用的规定比例的首期付款或自筹资金。
（二）申请公积金贷款时不存在尚未还清的各类贷款（借款）、公积金贷款本息或未解除贷款担保的。
（三）职工离婚六个月(含六个月)以内申请公积金贷款的，不予受理（以离婚证、法院判决书、调解书日期为准）。
（四）职工本人或配偶个人征信报告5年（60个月）内连续3次（含3次）、累计超过6次（含6次）以上逾期的不予受理。
（五）异地贷款职工夫妻双方申请公积金贷款须一方为渭南辖区内户籍且落户在一年以上，夫妻双方无渭南辖区内户籍或落户不满一年的不予受理。
（六）转业、退役军人自所在单位为其开户并足额正常缴存之日起，即可申请住房公积金贷款。
（七）尚未取得不动产权证书的商品房，以住建部门登记备案的购房合同签订日期为准，一年内可申请办理贷款；购买二手房的，以不动产登记证登记日期为准，半年（六个月）内可申请办理贷款；购买现房的，以住建部门登记备案的购房合同签订日期一年内，不动产登记证登记日期半年（六个月）内可申请办理贷款，以上类型超过期限不予受理。
四、贷款额度、期限和利率
（一）购买自住住房，首次使用住房公积金贷款的，建筑面积144㎡（含）以下的首付款比例不低于20%，建筑面积在144㎡以上的首付款不低于30%。
（二）使用过一次住房公积金贷款并已经结清的缴存职工，为改善居住条件购买第二套自住住房，建筑面积144㎡（含）以下的首付款比例不低于30%，建筑面积在144㎡以上的首付款不低于40%。
（三）购买精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋，首次使用住房公积金贷款的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款60％；为改善居住条件购买第二套自住住房，贷款额度不超过所购买住房合同总价款50%。
（四）购买二手房和现房的缴存职工，所购房屋建筑面积144㎡（含）以下的首付款比例不低于30%，建筑面积在144㎡以上的首付款不低于40%。
（五）建造、翻建、大修住房贷款，贷款额度为不超过建造、翻建、大修费用总额的60%。
（六）具体比例由经办人根据实际情况核定为准。
（七）单笔贷款额度不能超过渭南市住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。借款人单人连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过40万元；借款人及配偶同时连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过50万元。如配偶公积金缴存不正常（连续足额缴存不满规定期限、断交60天以上、封存等）的，配偶公积金不参与计算。
（八）住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
五、贷款额度基数为借款人缴存账户余额的18倍
（一）借款人连续足额正常缴存时间≥36个月的，缴存时间系数为1.2；借款人连续足额正常缴存时间＜36个月的，缴存时间系数为1。
（二）借款人与配偶公积金账户之和≥2万元的：
贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×18倍×缴存时间系数
（三）借款人与配偶缴存账户余额＜2万元的：
1.账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过25万元；
2.5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过30万元；
3.1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过35万元。
（四）公积金贷款金额为万元的整数倍。
（五）公积金贷款月偿还贷款本息额不超过家庭月收入50%，不得低于30%。核定借款人及配偶收入时，已缴存公积金的，月工资总额按公积金缴存基数计算；未缴存公积金的，月工资总额按实际收入金额计算，但不超过当地上年度社平收入（需提供收入证明，并出具可证明有效收入的银行流水或完税证明）。
六、购买商品住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年；购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年；建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。
七、贷款最长期限不得超过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。借款人申请贷款时年龄不超过其法定退休年龄（原则上女（干部）55岁、女（工人）50岁，男60岁）。特殊情况，机关事业单位县处级以上女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休或延迟退休的，需提供相关证明材料。
八、公积金贷款利率按照国家有关规定执行
（一）对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房的，公积金贷款利率按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。
（二）贷款期限内如遇法定利率调整，贷款期限在1年（含）以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于次年1月1日按相应的利率档次执行新的利率规定。
九、签订住房公积金贷款合同
贷款经办人及时通知借款申请人，符合贷款规定的办理下列手续（不符合贷款规定的资料退回）：
（一）属抵押贷款的，借款申请人夫妻双方到委托银行签订《住房公积金贷款合同》、《住房贷款抵押合同》。(用现房抵押的出具《房屋他项权利证书》；用期房抵押的出具《在建工程抵押登记证明》。
（二）属质押贷款的，借款申请人夫妻双方到委托银行签订《住房公积金贷款合同》、《贷款质押合同》(质押物属于第三人的,第三人签订《贷款质押合同》)。
（三）属公积金保证贷款的，借款申请人夫妻双方到委托银行签订《住房公积金贷款合同》。公积金保证人签订保证承诺书。
十、贷款审核审批
（一）借款申请人提供的个人资料、房屋资料录入借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等。
（二）对录入的借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等进行审核、审批。如无发现错误，流转至下一环节；如有误，回退至录入环节。
（三）市住房公积金管理中心认为不合适的借款申请予以退回。
十一、贷款发放
个人住房公积金贷款面签、 抵押待办、 抵押待办复核完毕后，贷款发放。
十二、贷款偿还
贷款期限为一年的，到期一次还本付息；贷款期限在一年以上的，实行按月归还贷款本息，还款方式包括：
（一）等额本息还款方式，即贷款期内以每月相等的额度偿还贷款本息；
（二）等额本金还款方式，也称利随本清方式，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减；
（三）住房贷款发放6个月以后，借款人可随时部分或全部提前偿还贷款。借款人提前部分还款时，可以选择“期限不变重新计算月还款金额”或“月还款金额不变自动缩短还款期限”任意一种方式。住房公积金贷款提前还款不收取违约金。
十三、贷后管理
（一）资料归档
贷款发放后，贷款经办人及时将所有贷款资料移交档案室，档案室登记归档。
（二）贷款明细账
贷款发放后，贷后管理科以委托银行实际发放贷款日为准记录贷款明细账，每月月底与委托银行对账。
（三）逾期贷款催收
连续3个月贷款逾期，委托银行发送《逾期贷款催收通知书》；连续6个月贷款逾期，委托贷款银行启动法律诉讼程序。
（四）合同变更
1.借款人将借款合同项下的权利、义务转让给他人，必须经当事人各方同意，并依法签订变更协议。
2.借款人在合同履行期间死亡、失踪或丧失民事行为能力，其遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行借款人签订的借款合同，需办理借款人的债务变更手续。
3.借款人有下列情形之一的，市公积金中心（受委托银行）有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款本息，并要求借款人承担违约责任：
（1）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；
（2）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质押物明显减少影响贷款人实现质押权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的；
（3）不按照借款合同规定用途使用贷款的；
（4）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠予或重复抵押的；
（5）借款人拒绝或阻挠市公积金中心、受委托银行对贷款使用情况和抵押物使用情况进行监督检查的；
（6）其他由于借款人原因，影响借款偿还或损害市公积金中心和受委托银行利益的；
（7）借款期内，借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息的；
（8）市公积金中心（受委托银行）与借款人约定的其他事项。
（五）注销登记
贷款本息结清后，贷款委托银行出具《住房贷款结清证明》，并退还借款人抵押（质押）凭据。借款人持《住房贷款结清证明》到相关部门办理注销登记手续。
（六）贷款呆坏账核销
贷款呆坏账核销按规定程序上报核销。
本细则自2020年12月10日起施行，以前与本细则不一致的以本细则为准。
渭南市住房公积金管理中心
2020年11月10日
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来源：渭南市住房公积金管理中心
发布：2020-11-10