政策解读《许昌市住房公积金管理中心商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（试行）》

5月7日，我市出台《许昌市住房公积金管理中心商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（试行）》，对我市住房公积金开展商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款）作出规定。为便于政策的理解、掌握、落实，现就政策主要内容解读如下：

一、出台背景

为进一步发挥住房公积金制度住房保障作用，帮助住房公积金缴存人减少住房贷款利息支出，减轻还款压力，结合我市住房公积金管理运作实际，经许昌市住房公积金管理委员会批准，许昌市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）决定开展商转公贷款业务，为此发布了《许昌市住房公积金管理中心商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（试行）》。

二、内容解读

（一）商转公贷款定义

商业银行个人住房贷款（以下简称商业住房贷款）转住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）是指符合住房公积金贷款条件的缴存职工，向公积金中心申请将尚未结清且已办妥房屋不动产权证书的商业住房贷款转为公积金贷款。

（二）商转公贷款对象

商转公贷款对象为连续正常足额缴存住房公积金6个月（含）以上，已办理商业住房贷款且尚未结清的缴存职工（含灵活就业人员及异地缴存职工）。商业住房贷款包含许昌市行政区域内所有商业银行发放的商业住房贷款。

（三）商转公贷款条件

商转公贷款业务在符合公积金中心现行公积金贷款政策的基础上同时满足以下条件：

1.商转公贷款申请人仅限于商业住房贷款的借款人；

2.申请人商业住房贷款尚未结清，且近12个月内无逾期还款记录，商业住房贷款银行（以下简称商贷银行）同意申请人提前结清商业住房贷款，并增加公积金中心为顺位抵押权人；

3.已办理的商业住房贷款符合中国人民银行有关个人住房贷款规定，且已连续正常归还贷款12个月（含）以上，并提供商贷银行出具的商业住房贷款正常还款和贷款余额证明；

4.商业住房贷款所购住房已取得《不动产权证书》且产权明晰；

5.商业住房贷款所购住房仅为原商贷银行设定抵押权登记，未设定其他任何抵押事项、居住权登记事项，且不存在司法查封、冻结等权利限制。

（四）商转公贷款额度、期限和利率

商转公贷款额度按公积金中心现行公积金贷款额度计算方式综合确定，且不得超过申请人申请商转公贷款时的商业住房贷款余额（取千位及以上整数）。一是贷款额度不得超过我市住房公积金管委会确定的最高可贷额度60万；二是贷款金额按申请人及配偶住房公积金缴存基数、账户余额、缴存时间、资金流动性等因素综合测算；三是贷款金额不超过申请人申请商转公贷款时的商业住房贷款余额（取千位及以上整数）；四是商转公贷款审批额度小于应结清商业住房贷款余额的，差额部分由申请人用自有资金结清。

举例：商业住房贷款余额为565823.69元，取千位及以上整数为565000元，如公积金最高可贷额度测算结果为430000元，二者取较低金额430000元作为“商转公贷款额度”，差额部分135823.69元由申请人用自有资金结清。

商转公贷款期限按公积金中心现行公积金贷款政策综合确定，且不超过商业住房贷款剩余年限。

举例：商业住房贷款剩余期限为118个月时，贷款年限向下取整为108个月（9年），如公积金最长可贷年限测算结果为15年，二者取较短年限9年作为“商转公贷款期限”。

商转公贷款利率按照中国人民银行公布的住房公积金贷款利率标准执行。

（五）申请商转公贷款所需材料

1.申请人及其配偶合法有效的身份证件、婚姻关系证明；婚姻关系证明包括结（离）婚证、民事判决书、民事调解书等；

2.申请人家庭《不动产登记信息查询结果》；

3.申请人在商转公贷款业务承办银行开设的I类银行卡；

4.购买新建商品房的提供商业住房贷款所购住房《商品房买卖合同》《不动产权证书》《不动产登记证明》（抵押权）；

5.购买二手房提供商业住房贷款所购住房《存量房转让合同》或协议、《税收缴款书》（契税）及《不动产权证书》《不动产登记证明》（抵押权）；

6.申请人与商贷银行签订的《个人住房借款合同》；

7.《商业住房贷款转住房公积金个人住房贷款协议》（申请人在办理商转公贷款面签时签订）；商贷银行出具的近12个月连续正常还款记录和商业贷款余额证明；

8.异地缴存职工申请商转公贷款的，提交《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》（配偶为异地缴存职工的也须出具）或通过“全国住房公积金公共服务平台”申领“电子码“代替；

9.公积金中心要求提供的其他商转公贷款相关材料。

（六）商转公贷款转换方式

商转公贷款采用“以贷冲贷”模式办理。符合商转公贷款条件的申请人及配偶在公积金中心网上办事大厅预约并上传相关材料。商转公贷款承办银行审查材料合规性、完整性，并于初审通过后与申请人约定时间现场面签。中心审批通过后，办理顺位抵押登记手续，在约定结清日期，中心将贷款资金发放至申请人商贷银行冲抵其商业住房贷款余额（如商转公贷款金额小于应结清商业住房贷款余额的，申请人须自筹差额部分资金在贷款发放前存入商贷银行约定还款公户，在商转公贷款资金到账后一并结清原商业住房贷款），并办理原商业住房贷款撤押手续。

“以贷冲贷”模式虽无需申请人自筹资金或仅需自筹差额部分资金，降低了办理门槛，但原商业住房贷款银行须同意申请人提前结清商业住房贷款，并同意增加公积金中心为顺位抵押权人，方可申请办理商转公贷款。

（七）商转公贷款办理流程

我市缴存职工通过中心网上办事大厅申请→业务承办银行材料初审→贷款面签→公积金中心贷款复核、审批→办理顺位抵押→贷款发放→商贷银行撤押

1.材料初审通过的，系统自动发送短信提醒申请人按照预约时间到业务办理网点办理商转公贷款面签手续。

2.材料初审未通过，系统自动发送短信提醒申请人及时补充、完善申请材料。

3.贷款发放后，系统自动发送短信通知借款人商转公贷款已发放。

4.异地缴存职工直接到商转公贷款业务承办银行网点柜面进行申请。

（八）抵押办理

商转公贷款申请人应以商业住房贷款所购住房作为抵押物，该抵押物仅可为商业住房贷款设定了抵押权，且抵押物应未设立居住权、无查封及无其他经济纠纷等情形。

抵押方式：商转公贷款采用顺位抵押方式，在商业住房贷款尚未结清的情况下，增加公积金中心为顺位抵押权人。商转公贷款发放后，由商贷银行注销借款人商业住房贷款抵押登记。

三、政策咨询热线

市直管理部电话：0374-2676161

禹州市管理部电话：0374-2079755

长葛市管理部电话：0374-6189733

鄢陵县管理部电话：0374-7185998

襄城县管理部电话：0374-3585571

归集使用科电话：0374-2626785

服务热线：0374-12329

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